6 argumentos para apostar por el Sale & Leaseback

De la noche a la mañana el término anglosajón Sale & Leaseback lo escuchamos por todos los sitios.

Mediante esta fórmula un particular o una empresa vende un inmueble de su propiedad a otro inversor, que simultáneamente cede el uso del mismo bien al propio vendedor.

En resumen, se trata de vender el activo inmobiliario permaneciendo como inquilino.

El Sale & LeaseBack (cuya traducción literal es venta y posterior arrendamiento) es una figura financiera muy común desde hace muchos años en países anglosajones como Reino Unido o Estados Unidos con gran tradición en operaciones inmobiliarias.

De diez años a esta parte, esta herramienta se ha extendido con mucho éxito por toda Europa.

En España, las primeras organizaciones en adoptar esta figura financiera-inmobiliaria fueron los bancos y las cajas, aprovechándose que disponían en propiedad miles de activos en propiedad, sucursales y sedes corporativos, sin obtener a cambio ningún rendimiento financiero.

De esta manera, justo antes y durante la crisis económica iniciada en 2008, las entidades españolas se apoyaron en esta fórmula a fin de obtener financiación, justo cuando los mercados internacionales estaban cerrados por la crisis económica.

Con estas operaciones las entidades pudieron rentabilizar esos activos sacando de sus balances esos activos ‘improductivos’, obteniendo al mismo tiempo recursos suficientes para solventar los primeros ‘garrotazos’ de la crisis económica en ciernes.

Para hacerse una idea, las entidades españolas obtuvieron por esta vía recursos por cerca de 7.000 millones entre 2006 y 2012.

Para ello ‘empaquetaron’ sedes o  sucursales y las vendían a algún inversor (generalmente grandes fondos de inversión, aunque también a inversores particulares).

Estos tenían el compromiso de mantenerse como arrendatario del mismo (en alquiler) durante un tiempo determinado, con unas condiciones de precio, renta, contrato y garantías, negociadas por las partes.

Claves y ventajas

Pero la fórmula del Sale & leaseback puede aplicarse a todo tipo de activos inmobiliarios: desde oficinas, a pisos, naves industriales, o cualquier otro activo inmobiliario susceptible de ser adquirido y posteriormente puesto en alquiler.

En realidad, todas estas operaciones conllevan la formalización de dos tipos de contratos, una de compraventa y otro de arrendamiento (que a su vez puede tener o no, opción de compra a posteriori).

El sale&leaseback tiene ventajas tanto para el vendedor como para el comprador

El sale&leaseback tiene ventajas tanto para el vendedor como para el comprador

Pero ¿cuáles son las ventajas reales (económicas y financieras) de llevar a cabo operaciones de sale&leaseback?

  • La primera es la más clara: libera la inmovilización de los bienes que habíamos adquirido para financiar la actividad corriente de la empresa.
    • En otras palabras, al vender los activos fijos de la empresa obtenemos liquidez que servirá para financiar el activo circulante (es decir, las necesidades a corto plazo) sin necesidad de renunciar al uso del bien.
    • En este caso, el vendedor (y ahora arrendatario) obtiene una inyección de liquidez, asegurando la continuación de la actividad bajo la protección del nuevo arrendamiento.
  • Al mismo tiempo, el vendedor, al sacar el activo del balance (mediante la enajenación del bien) ve suprimidos los costes de amortización de dicho bien.
    • Con ello se mejora el ratio de eficiencia de los recursos propios de la empresa y se transmiten los riesgos derivados de las alteraciones en el mercado inmobiliario. En general, mejoran los resultados de la compañía y puede estimular el retorno de accionistas.
  • Una tercera razón para el vendedor-arrendatario es que esta figura permite a las empresas invertir en su negocio principal, que  suele tener un mayor retorno que el de los activos inmobiliarios.
    •  Además, el 100% de la renta que abonará al comprador del activo inmobiliario es deducible en sus impuestos.
  • Pero el sale&leaseback ofrece ventajas también para el comprador.
    • En este caso, el nuevo arrendador adquiere un activo atractivo, normalmente a un precio inferior al que resultaría en otro momento del mercado y (en la estructura típica de esta figura).
  • Es habitual que el comprador pacte en el contrato que el arrendatario asuma los costes de mantenimiento del inmueble, impuestos, primas de seguros y cualesquiera otros gastos derivados de la propiedad y el uso del inmueble, de tal manera que la renta que perciba el arrendador sea totalmente neta.
  • Igualmente, el inversor se hace propietario de un inmueble que otorga una alta rentabilidad desde el primer momento.
    • Lo más importante es que esta rentabilidad está garantizada a medio o largo plazo (normalmente de 10 a 20 años).
    • También puede obtener provecho en función de la ubicación del inmueble, que puede revalorizarse con el tiempo según los precios del mercado.