Segregación de un local

Segregación de un local

Muchos de los negocios que han surgido en los últimos años, además de su fugacidad, han tenido una cosa en común: necesitan poca superficie. Por tanto, en muchos casos, nos interesa dividir un local comercial en dos diferentes para hacer dos negocios distintos. La pregunta es: ¿Cómo hacerlo?

¿Qué es la segregación de un local?

Antes de nada, hay que tener cuidado con el o los términos que utilizamos, ya que pueden dar lugar a confusión.

Muchas veces se usa la palabra segregación por parecernos más técnica, cuando lo que realmente se quiere decir es división. Un ejemplo:

  • Por ejemplo, si queremos dividir un local en dos, la figura habitual es la de división.
  • Si queremos separar un local comercial del resto del edificio porque no existe división horizontal, lo estamos segregando.

Además de los matices lingüísticos, hay que tener en cuenta la tramitación de cada uno de estos aspectos. La segregación de fincas necesita un proyecto de segregación en el cual cada finca resultante debe cumplir una serie de parámetros urbanísticos. La segregación de un local en dos depende de la Ley de Propiedad Horizontal y necesitará el acuerdo de los vecinos, pero no tiene por qué exigir un proyecto técnico.

¿Necesito un proyecto para dividir un local en dos?

La respuesta a esta pregunta no es tan sencilla como parece. En un primer término, el hecho de dividir un local en dos depende del Registro de la Propiedad. Para registrar un local original como dos locales nuevos, necesitarás realizar una división horizontal ante notario.

El notario te pedirá cierta documentación técnica. Lo más habitual es que la haga un técnico competente. En dicho informe se deberá representar el estado del local original y el de los locales resultantes, con sus respectivas cotas, superficies, linderos, porcentajes de participación con respecto al resto de la finca, etc.

Otro requisito imprescindible para poder escriturar un local original como dos diferentes es cumplir la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello, dicha división debe ser aprobada en junta por 3/5 partes de los propietarios del edificio, salvo que esté expresamente permitida en los estatutos de la comunidad.

Otro requisito que establece dicha ley es que se requerirá la correspondiente autorización administrativa, es decir, licencia municipal o, en su defecto, comunicación previa. Aquí es donde viene el dilema.

Actualmente, los notarios suelen interpretar que, así como para la división de una vivienda en dos sí que es necesaria la licencia municipal, para la división de un local en dos no lo es. Esto es así por un motivo: el control del cumplimiento de la normativa de una vivienda se produce directamente mediante la licencia municipal, sin embargo, el control de la normativa de un establecimiento comercial se produce mediante la autorización de la actividad.

Por tanto, para dividir un local comercial en dos a efectos registrales no necesito pasar por el ayuntamiento (como sí lo necesitaría en el caso de una vivienda), sino directamente por un notario.

Ahora bien, para dividir físicamente un local comercial en dos necesito hacer obras. Estas obras sí que están reguladas por el ayuntamiento. Si dichas obras necesitan proyecto o no dependerá de su alcance.

Necesitan proyecto aquellas obras que afecten a la estructura, la fachada o a algún elemento protegido del edificio, o que supongan un cambio del uso característico de este.

¿Necesito segregar un local para tener dos comercios diferentes?

Si quieres segregar tu local para montar dos negocios diferentes dentro de él, no hace falta. Siempre y cuando sean compatibles. Si el propietario es el mismo, se puede hacer un proyecto de actividad conjunto para ambas actividades.

Las actividades comerciales están reguladas por los ayuntamientos. Por lo tanto, todo esto dependerá siempre del planeamiento urbanístico municipal y de la interpretación de cada técnico.

¿Merece la pena dividir un local en dos?

Puede haber diversos motivos por los que quieras segregar tu local. Si por ejemplo tienes un negocio en un local grande y necesitas vender una parte por motivos económicos, está claro que necesitas dividir o segregar el local en dos.

Ahora bien, por motivos meramente especulativos, la cuestión no está clara. El modelo de local comercial ha cambiado, aún más si cabe, pero es origen de un estudio exhaustivo de la zona.

Antiguamente proliferaban los locales de tamaño minúsculo para actividades como kioscos de prensa, chucherías, heladerías, bares pequeños, etc. Pero este tipo de negocios han ido desapareciendo, al no poder cumplir algunas de las nuevas normativas que se han ido introduciendo.

Por otro lado, se ven cada vez más las grandes superficies en los centros de las ciudades: los famosos «flagships» o «buques insignias». Aunque es cierto que este tipo de superficies necesitan cada vez más espacio para exponer el mismo material que exponían de manera apelmazada hace unos años.

Si tienes dudas en cualquiera de estos aspectos, puedes ponerte en contacto con nosotros, que te asesoraremos sobre las posibilidades y las mejores opciones que se te plantean a la hora de segregar tu local comercial.