Claves (y desventajas) de las SOCIMI

Las SOCIMI, que compiten con la tradicional inversión inmobiliaria directa, tienen atractivos pero también importantes desventajas que los inversores deben conocer y valorar.

Las SOCIMI reciben su nombre del acrónimo Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Por tanto, son entidades que cotizan en los mercados de valores.

El objeto social de las SOCIMI es la adquisición, promoción y rehabilitación de todo tipo de inmuebles para alquilarlos posteriormente.

En este caso, el inversor se olvida de gestionar sus inmuebles (cobrar rentas,  buscar inquilinos etc. …).

Estas firmas están reguladas por ley desde hace casi cinco años. Se desarrollaron en lo más profundo de la crisis económico y su misión inicial era sacar al mercado miles pisos de los balances de los bancos.

Sin embargo, desde el cambio de ciclo económico las SOCIMI han ampliado sus objetivos a todo tipo de activos inmobiliarios.

Actualmente cotizan más de 50 SOCIMI en el MAB. Por su parte, en el Mercado Continuo,  existen otras 4, cuyo patrimonio suma cerca de 14.000 millones de euros).

Las SOCIMI tienen ventajas y desventajas que pueden interesar o no a los inversores en función de sus intereses

 

Otra de las claves que las hace especiales para muchos inversores es que las SOCIMI nacieron con ventajas fiscales.

  • Destaca en primer lugar la exención fiscal de pagar el impuesto de sociedades (gravan son los dividendos obtenidos).
  • En segundo lugar, tienen bonificaciones (de hasta el 95%) en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD).

A cambio, tienen que cumplir una serie de requisitos

  • Sobre la permanencia de activos en su cartera (mínimo de tres años),
  • El 80% de sus activos tienen que ser arrendados
  • Y sobre el reparto de beneficios (deben repartir el 80% de los beneficios que obtengan anualmente vía dividendos).

 

Desventajas de las SOCIMI

Pero las SOCIMI ofrecen a los inversores minoristas también desventajas importantes que deben ser tenidas en cuenta.

Una de las primeras desventajas es que como todo valor cotizado, puede subir … o bajar. Es decir,  la propiedad subyacente puede estar sujeta a fuertes caídas de sus  valores, sobre todo cuando estalla una burbuja inmobiliaria.

La segunda desventajas (sobre todo las registradas en el MAB) es que tienen un Free Float (porcentaje de acciones susceptible de ser negociado en bolsa) muy, muy reducido.

  • Dos de cada tres SOCIMI no han hecho operaciones de compraventa 2017.
  • Esto dificulta enormemente la venta de las participaciones y puede suponer un hándicap muy importante en caso de necesitar liquidez de forma inmediata.

En tercer lugar, las SOCIMI son muy sensibles a los tipos de interés ya que tienen su deuda respaldada con sus inmuebles.

  • Cuando empiecen a subir los tipos de interés (que lo harán en poco más de año y medio) la deuda de estas sociedades irá lógicamente al alza, penalizando sus balances.

También es verdad que la gestión y administración de las SOCIMI puede resultar más cara,  sobre todo respecto a la inversión directa de activos inmobiliarios.

Otra de las desventajas es que a diferencia de la inversión directa, el inversor particular no puede decidir sobre el destino del activo inmobiliario, ni cuándo quiere vender, alquilar o comprar.

La última desventajas de las SOCIMI es que el inversor depende de un gestor que piensa más en los beneficios de la sociedad (y en el bonus particular en cuanto que cuanto más invierta la SOCIMI más dinero ganará el gestor) que en los de los inversores.